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Entrevista a Óscar Benavente el día 26 de Febrero de 2009

Pregunta.- Buenos días: La pregunta es muy sencilla, a mi la revisión del hipotecario me la hicieron el 31 de enero de este año, ¿qué tipo de interés me han de aplicar?. Es que creo que no lo están haciendo correctamente, si es así, dónde tengo que reclamar y por qué vía. Gracias.

Respuesta.- La revision de los tipos hipotecarios debe realizarse según se ha pactado en el contrato de hipoteca. Normalmente debe aplicarse el último referencial publicado (MIBOR, EURIBOR u otro)incrementado en un diferencial. Si considera que la revision del tipo no ha sido correcta debe reclamar en primer lugar al Defensor del Cliente (Comisionado) de su entidad, posteriormente al Servicio de Reclamaciones del Banco de España y si no esta conforme ya tiene expedita la via judicial

P.- Buenos dias Oscar, hace unos 3 años firme un contrato con una costructora para la compra de una vivienda y di unos 60mil euros.Ahora ha llegado el momento de escriturar, no he conseguido vender mi vivienda actual y no tenemos dinero para escriturar, hemos solicitado al banco que teniamos que subrrogar la hipoteca los 31mil€ mas y no me lo conceden.¿Que puedo hacer,Al ser fuerza mayor puedo anular el contrato?¿ con que porcentaje se tiene que quedar la constructora, en el concepto de daños y perjuicios, si no se especifica nada en el contrato??.Muchas gracias

R.- En primer lugar hay que señalar que la falta de liquidez no puede ser considerada fuerza mayor por lo que el contrato no se puede anular. Respecto a la indemnización de daños y perjuicios, debera indemnizar todos los que la constructora acredite. Asimismo debe de tenerse en cuenta si el contreto firmado es un contrato de arras o uno de compraventa.

P.- Hola Oscar, estoy en negociaciones para solicitar una subrogacion con Barclays y me exige que para aceptar la oferta, tengo que contratar un seguro de vida y uno del hogar durante 8 años y el tipo de poliza que ellos exigen (la mas alta economicamente hablando) si no lo acepto,me ponen una penalizacion de 900 €, ¿es legal ? Gracias por la respuesta

R.- En primer lugar hay que señalar que de conformidad con el artículo 89.3.b del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios debe considerarse como clausula abusiva "La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.", al margen que las imposiciones en sí tambien deben ser consideradas como abusivas dado que suponen "incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso"

P.- Qué fórmulas hay para paralizar una ejecución hipotecaria, una vez que te llega la carta del Juzgado?. Muchas gracias.

R.- Con "carta del juzgado" entiendo que es la subasta del bien inmueble. En estas situaciones, al margen del pago de la cantidad adeudada el proceso es casi imparable, logrando como mucho una paralización temporal acudiendo a un concurso de acreedores

P.- Buenos días. Ante la imposibilidad de cumplir con un contrato de compraventa de vivienda nueva que firmé hace más de un año, ya que no consigo la financiación necesaria, en la promotora me ofrecen un alquiler con opción a compra. El problema es que la promotora sigue teniendo la vivienda hipotecada y puede entrar en concurso. Además ya tengo un dinero entregadoa cuenta. ¿Cree que el alquiler con opción a compra sería buena opción en mi caso? ¿Que pasaría si el banco ejecuta la hipoteca contra la promotora y a mí me pilla viviendo dentro?. Muchas gracias.

R.- En primer lugar es Ud. el que debe valorar si la solución ofrecida se adecua a sus necesidades por lo que debe revisar el contrato de arrendamiento que le ofrecen analizando que ocurre con el dinero entregado a cuenta, que penalizaciones tiene por no ejecutar la opción. etc. Respecto a su posición ante una hipotética ejecución, señalarle que su posición como arrendatario no se veria afectada, siendo el contrato de arrendamiento plenamente válido

P.- Hola Óscar, hay una entidad bancaria que (tras un estudio meticuloso) si cambias de hipoteca con ellos asumen los costes de registro, notario, etc, es decir que si debes 125.000 euros de hipoteca se traslada a la nueva hipoteca el mismo importe. Hay trampa en ese tipo de cambio de hipoteca.

R.- Con los datos facilitados averiguar si hay "trampa" es como intentar ver las estrellas a la luz del sol. Solo revisando en profundidad la hipotéca que le ofrecen se podrá averiguar si realmente asumen ellos los costes o los trasladan en otro concepto a la nueva hipoteca

P.- Buenos días, ¿Me podría explicar cómo los bancos no dan préstamos a gente que puede pagarlos: contrato indefinido y solvencia económica? ¿Cree necesario denunciar a los bancos por haber hecho operaciones opacas con el asunto de las hipotecas basura y el derroche multimillonario de salarios de sus dirigentes?

R.- Intentare responder a sus cuestiones por separado: 1.- Hay que tener en cuenta que la actividad de crédito es una actividad privada y por tal tienen plena libertad para contratar y por tanto aplicar sus propios ratios de solvencia. Esto pone de manifiesto que quizas fuera necesaria una Banca Pública. 2.-Indudablemente seran sus propios accionistas los que ante una deficiente gestion podrán interponer las correspondientes demandas a los responsables de las Entidades Bancarias.

P.- Estoy apurado económicamente con una hipoteca alta (aún queda por amortizar 245.000 euros aprox.), y este mes no he podido pagar el total de la letra. La revisión según las escrituras no llega hasta julio. He hecho unos cálculos y si se aplicara el euribor actual dejaría de pagar unos 400 euros mensuales. ¿Se puede negociar con la entidad para que se adelante la revisión? ¿Cómo? Ellos cobrarían sin problema y yo pagaría sin problema

R.- Si. Acuda a otra entidad financiera, seguramente obtendrá condiciones mucho mas beneficiosas.

P.- Buenos días.Mi pregunta es si todavía sigue siendo legal el redondeo en las hipotecas,ya sean nuevas o firmadas hace tiempo.Gracias por su respuesta.

R.- Desde la Sentencia del pasado 11 de septiembre de 2001 por la que los tribunales declaraban nula la cláusula de redondeo al alza en los préstamos hipotecarios de Caja Madrid a tipo variable, este tipo de practicas es ILEGAL. Ademas dicha Sentencia ordenaba que se eliminaran de los contratos existentes, prohibiendo su utilización en el futuro

P.- Buenos días: Yo me subrrogué a la hipoteca que tenía el constructor de la casa, al subrrogarme no podía modificar ninguna de las condiciones que tenía el constructor, entre ellas incluía una que me permitía utilizar parte de lo amortizado en disposiciones posteriores. Ahora la entidad bancaria no me concede ese beneficio, siempre por boca del director de la entidad. ¿Puedo hacer algo? ¿tengo que hacer la reclamación por escrito de alguna forma? gracias

R.- La subrogación supone eso, situarse en la posición del deudor anterior, en sus obligaciones y en sus derechos. La actuación a seguir es dar sus instrucciones POR ESCRITO a la Entidad, quedándose una copia sellada de las mismas. Si no atienden a sus instrucciones, podrá reclamarles además la correspondiente indemnización de daños y perjuicios

P.- Buenas Sr. Benavente. ¿ Cree que habría que limitar por ley el tamaño (no más del 33% de los ingresos) y la duración (no más de 25 años) de las hipotecas ? ¿ Habría frenado una ley así la activomanía oligofrénica de estos años, quiero decir la pisopatología de la burbuja ? Un abrazo. Ignacio.

R.- La actividad crediticia es una actividad libre, y por tanto no susceptible de limitarse, lo que no es de recibo es que el resto de ciudadanos suframos las consecuencias de una deficiente política por parte de estas Entidades. Habra que valorar la necesidad de una Ley Financiera que permita exigir responsabilidades a las Entidades que distorsionan el mercado con practicas irresponsables

P.- Tengo un proyecto viable.Tengo garantías.Tengo experiencia empresarial.No tengo ninguna incidencia jurídica con las entidades bancarias.Tengo rentas y no me contestan a mi solicitud de préstamo.Sería interesante solicitarlo con un registro y mandar la respuesta al Banco de España o al I.C.O?Hay otra solución para acceder al crédito?

R.- Acuda directamente al I.C.O., recabe información de la Consejeria Autonómica pertinente, acuda a la Camara de Coemrcio, pero no se puede obligar a que le concedan un credito. Si la idea es viable lo lograra por alguna de esas vías

P.- ¿Existe alguna forma sencilla para calcular el importe de la hipoteca que te puede dar el banco, según los ingresos que tengo actualmente? ¿Se puede regatear con el banco el tipo de interés antes de firmar la hipoteca?

R.- Normalmente las entidades bancarias tienen simuladores en sus páginas Web. No obstante la práctica actual es dar como hipotéca máxima el 80 % del valor del inmueble y que no se compromentan más del 40 % de los ingresos de la unidad familiar. Respecto a la segunda cuestión, la palabra adecuada no es "regatear" sino negociar. Le aconsejo preguntar en diversas Entidades y con la documentación en la mano iniciar el proceso negociador

P.- ..es obligatorio al formalizar una hipoteca contratar un seguro de vida, de hogar u otros, gracias

R.- El unico seguro de contratación obligatoria es el seguro de incendios; lo demas son imposiciones abusivas ante las que los consumidores debemos negarnos

P.- buenos días, estoy mirando un piso en construcción, le queda muy poco para la entrega, en una constructora y me solicitan 40.000 euros para entregar en diciembre. Me dice el constructor que solicite un préstamo personal a un banco, ¿sería aconsejable?

R.- Eso es una decisión plenamente personal. Tenga en cuenta que el crédito personal no estará vinculado a la operación de compraventa y sera plenamente vinculante para Ud.

P.- Tengo una políza de crédito que caduca este verano de un adelanto que pedí al banco para comprar una vivienda y que pensaba amortizar al vender otro piso. Al no vender el piso por lo que estimaba, no puedo devolver el importe global de la póliza. Imagino que las soluciones son que el banco me lo convierta en un crédito para ir amortizándolo mes a mes. ¿Puede negarse? ¿Qué puede ocurrir si no puedo pagar? ¿Qué otras soluciones puede haber?

R.- La Entidad Financiera puede negarse a convertirlo en crédito aunque no es lo normal. Tenga en cuenta que en España se responde por las deudas con todos los bienes PRESENTES y FUTUROS, lo que desemboca en procedimientos de embargo sobre todos los bienes (viviendas, vehículos, cuentas corrientes, etc)e ingresos (sueldos, pensiones, prestaciones. La unica solución es negociar con la entidad formulas de aplazamiento de la deuda

P.- Buenos días Oscar, en primer lugar darte las gracias a ti y a El Mundo por darnos la oportunidad de resolver nuestras dudas. Mi pregunta es la siguiente, actualmente el banco ibanesto te paga los gastos de subrogación de hipoteca si esta supera los 60.000€, y por un lado indican que debes contratar con ellos el seguro del hogar, cuando finalice el actual, y por otro lado indican que es opcional y que se consultará antes de realizar el cambio. Mis preguntas son ¿qué tipo de trampa nos podemos encontrar aquí por parte del banco?¿ una vez realizada la hipoteca debe existir escrito por tu parte para poder realizar el cambio de aseguradora?¿es legal obligarte a realizar el cambio?. Muchas gracias

R.- Parece ser que la información facilitada es con una mera finalidad puvblicitaria por lo que aunque vinculante, puede estar sujeto a condiciones, de ahí que la unica manera de asegurarse el alcance de las obligaciones asumidas por subrogación hipotecaria pasa por solicitar copia del contrato de subrogación a realizar. Respecto a la legalidad del cambio, en esta situación concreta es una de las condiciones para una subrogación VOLUNTARIA del consumidor, por lo que debe ser calificada como plenamente legal


Entrevistado por El Mundo

El 26 de Febrero de 2009




Óscar Benavente
Economista

¿Tiene problemas para que le concedan un préstamo? ¿No entiende las cláusulas que le impone el banco? Oscar Benavente, del gabinete jurídico de la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (FUCI), responde sus dudas. Únase al grupo de los encuentros de elmundo.es en Facebook



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